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房屋买卖合同及法律风险
来源:             发布时间:2018-07-01 22:44:44

 主讲:浙江腾飞金鹰律师事务所律师 倪越卿

时间:2017年8月19日14:00

地点:杭州市公共法律服务中心市民学法大讲堂

主持人:大家好,欢迎大家来到杭州市司法局和都市快报一起举办的市民学法大讲堂,我们这个大厅里面是杭州市公共法律服务中心,如果大家平时有什么法律问题的话,在工作日可以到这个大厅里进行免费的法律咨询。今天这个讲座是房产买卖的专题讲座,邀请到的是浙江腾飞金鹰律师事务所房地产综合部律师团队,他们整个律师团队都过来了,我们先是邀请倪律师给大家讲40分钟的讲座,大家如果有什么问题可以跟这个律师团队的律师进行咨询,现在先请倪越卿律师开始今天的讲座。

    倪越卿:首先是感谢大家这么热的天过来参加司法局和都市快报联合举办的有关房屋买卖合同及法律风险的专题讲座。我们这次就商品房买卖和二手房买卖的一些相关问题都会有所提及,毕竟时间有限,可能不会涉及到所有的交易流程和所有的法律问题,但是我们会就其中争议性比较大或者大家平时比较关心的法律问题着重讲讲,也会讲讲我们日常生活比较常见的案例给大家作为一个参考。这个是我们团队的微信公众号,大家平时有法律问题的话,也可以在这个微信公众号里面进行咨询,我们律师也会对你们进行一个回复。

    首先我要讲一下商品房、二手房一个交易流程和这个流程当中需要注意的法律问题,主要是拎出几个点来讲讲。关于商品房买卖,商品房是向开发商购买他们所开发出来的房子,需要一个前期准备的阶段,跟二手房有所不同的是,在商品房买卖的过程当中,主要在前期准备阶段我们需要做的是查验开发商的“五证”,它的证件是不是齐全,因为作为商品房销售来讲,如果说它的证件不齐全是没有销售房产的资格的。所谓的“五证”,分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证,还有一个商品房销售或者预售的许可证。这五项涉及到开发商的五项权利,一个是国有土地的权属,第二个建设用地规划许可证,建设工程规划许可证主要涉及到房屋的层高、日照、相应的红线范围,怎么来建造的一个平面图和立面图。建设施工许可证主要涉及到施工方案几点到几点,工期是多少,由哪个施工队进行施工这些问题。在前期准备阶段建议购房者要求开发商出示,一般来说现在的开发商在售楼大厅里面有一个展览的框,这个框里面会把相应的证复印件贴在上面,供大家查阅和参考,如果说“五证”不齐的话,这个房子的权属就会有问题。

    第二个我们来看一下限购的政策,这个大家也会比较关心。因为随着房地产市场持续火热的销售,最近在杭州市政府、杭州市主管部门出台了一系列的限购政策。从2016年的9月18号开始一直到2017年的7月26号,也就是最近出台了一系列的政策。7月26号这个政策主要是针对现在比较火热的车位和房产捆绑销售的问题,因为房价受行政调控,但是车位并不在调控的范围之内,因此,开发商通过捆绑高价出售车位,事实上实现涨价的目的。最近出台的政策把地下车位捆绑销售的行为取缔了。目前我市限购政策主要可以总结为:对于本市户籍的居民,单身限购一套住房,如果说是非单身,就是说以家庭为单位的,是限购两套住房。对非本市户籍的居民限购一套住房,非本市户籍的居民也有另外一个考量,可以购买两套住房。就是购房之日前三年,在本市连续缴纳两年个人所得税和社会保险,也就是说你在杭州已经生活较长一段时间,在两年之内都是缴纳个人所得税或者按时缴纳社会保险,通过个人所得税缴纳凭证和社会保险的凭证可以购买两套住房,这就是现在现行的限购政策的总结。确实也是比较严格,各大商业银行,也会有一系列的限贷政策,每个商业银行限贷政策不尽相同,最近银行可能会提高贷款利率。本来今年年初的时候去买房,贷款利率会有一个折扣,比如说9.5折,9折,现在这些折扣都取消了,有些银行还会把贷款利率浮动增加10%这样的。不同银行的限贷政策可能都会有一定的区别,也是我们在购房之前需要考虑的一个问题。

    在购房商品房过程中,当我们查验了“五证”,明确了自己是否属于限购限贷的范围以后,实际上就进入跟开发商谈判或者是签约的过程。有一些开发商会直接跟我们签订商品房买卖合同或者是商品房预售合同,但是有一些还没有开盘的,一般来说会要求我们去跟开发商签订一个认购书,就是认购合同。认购书它的法律性质在认购阶段其实是比较重要的,认购书在法律上面是属于一个预约合同的性质。预约合同最早存在于买卖借贷和使用权的转让过程当中,不同国家对预约合同的立法模式都不同。预约合同的成立和效力跟一般的合同是一样的,符合合同一般的属性,但是它也有一个特殊性。2012年最高人民法院出台了一个关于审理买卖合同的适用法律问题的解释,认为当事人签订认购书一类的合同文本,包括意向书、备忘录、纪要这种预约的合同,预定将来在一定期限内签订正式合同,一方不履行买卖合同的义务,对方请求其承担起违约责任,或者是要求解除预约合同,并主张损害赔偿的,人民法院应予以支持。这款条款是我国在立法上首先承认了预约合同的性质,但是同样也只有这么一个条款,对于预约合同的认定、法律效力的一些问题都没有明确的提到。据此,2015年的时候,最高人民法院出了一个公告,里面有一个案例就提到了预约合同的效力。这个案例里面认为签订了预约合同以后,双方当事人没有继续去签订一个本约合同,就是正式的商品房买卖合同没有签订,但是一方已经将房屋全部的价款支付给了另一方,买房者签了预约合同以后就把钱付给开发商,开发商也将这个房子交付给了买受人来使用,但是大家没有签订一个正式的合同,这个效力该怎么来认定,最高人民法院在这个方面作出了一个相关的指导判例,认为当事人之间虽然只签订了预约性质的合同,但是这之后一方履行了主要的义务,就是说我们买房者履行了付款的义务,另一方接受,开发商收到了这个钱,应当认定双方之间的正式的买卖合同成立,也就是说只签订预约合同的情况下,可以通过事实上的付款行为或者是交付行为来认定双方已经签订了正式的合同,所以说最高人民法院的指导案例在一定程度上确认了预约合同的效力。但是这个条件也是比较苛刻的,你作为购房者来说你要签订了合同以后,你得把所有的款项付给开发商,从现在一般买房需要贷款来说,不拿到正式合同没办法向银行申请贷款,实际上很难去确定预约合同的效力,所以说签订了认购书以后一定要及时跟开发商沟通,把主合同就是商品房买卖合同及时签掉,进行网上备案,这样可以有效保障我们购房者的权益。

    订购阶段就是预约合同阶段结束了以后,涉及到商品房买卖的合同签订阶段。商品房买卖多数是期房交易,我们不仅在合同当中要注意付款方式和逾期责任、交付时间和逾期责任、房屋交付的条件、预期面积误差的处理方式,还有一些内容可能大家平时注意比较少。第一个是商品房户型和平面图。因为我们在买房的时候到开发商这里去,他会让我们去选户型、选你要的房子的房号。选完了以后我们就看完了就要签合同了,签合同的时候,合同当中一般会有一个附件,就是商品房平面图,这个商品房平面图跟合同具有同等的法律效力,如果说合同里面的平面图跟我们实际选中的户型是不一样的,那么应该以哪个为准呢,实际上根据法律的规定,如果到法院起诉的话,法院一般来说都会以商品房买卖合同的附件上面的平面图为准。如果说这个平面图跟我们实际选好的房子不一样,我们如果据此想解除合同的话,难度较大。所以我们要注意不仅在楼书、沙盘上面看好房子的户型,更要在商品房买卖合同的附件里确认这个户型跟我们所选择的是一致的,这样可以保护我们的合法权益。

    第二,就是商品房的用途。商品房的用途指的是它的规划用途,这个是由规划、国土部门来确认的,确定了以后就不得擅自修改了。商品房用途在它的立项报告,包括刚才提到的国有土地使用证、建设工程规划许可证上面都可以看到,近年来还有一些类似于单身公寓或者是SOHO公寓这样一些居家办公楼的房屋,他们打着一个商品房销售的旗号,实际上这个房屋是属于商住两用的房屋。这样的一个房屋它跟一般的商品房是有比较大的区别的。首先它使用年限最长是50年,商品房一般是70年。关于70年产权房子到期了以后到底要不要补交土地出让金,现在不用补交,因为涉及到物权上面的关系。如果是商住两用楼它的政策现在就有一个很大的不确定性,因为实际上它不是属于完全的住宅性质,国家对房地产的调控肯定首先是要从这种边缘地带开始考虑,虽然说50年时间是有保证的,是有合同保证,但是如果合同到期了之后,很有可能这些房屋会补交土地出让金,才能延续继续使用的权利,这笔费用对老百姓来说是特别巨大的,虽然有整个楼的老百姓来平滩,但是是一笔很大的损失,这些房子公摊面积比较大,按揭贷款年限比较少,商品房一般是30年甚至是50年,但是这样的房子一般贷款年限可能是10年或者是15年,对于每个月收入不是特别高的群众来说压力就比较大。还有这类房子的规划设计一般是没有天然气管道的,有一些是跟规划部门重新报批审批过了,加装了天然气管道,可以使用天然气。有些没有去增加按装天然气管道的规划,包括建设工程规划许可证里面没有燃气管道,这样的房屋实际上是不能加装燃气管道的。之前上海有一个比较火爆的事情,他们要把商住两用楼的燃气管道拆掉,倒不是说所有的商住两用楼的燃气管道都要拆掉,只不过那一个楼规划审批里面没有这个管道,不能用天然气,所以城管部门要拆这个燃气管道,这样拆掉以后平时做饭做不了,燃气热水器也不能用了,只能用电了,对生活来说是特别不方便了。还有一个就是购房者在买房时候的费用承担,因为我们买房不仅是付房款,还有一些税费等其他的费用,涉及到物业维修基金、契税、印花税、手续费、登记费、工本费等,包括房子没有安装电表有一个电表放户的安装费,燃气、电话、有线电视初装费,这些费用要跟开发商协商,到底由谁来承担。我们挑选楼盘的时候也可以看看,比如这个楼盘把我们这些都装好了,这些费用不用我们承担了,有些楼盘就是纯毛坯房,什么都没有了,都是要自己付钱装的,这也是我们购房的时候需要考虑的问题。

    合同签订好之后就是付款阶段了。付款阶段主要还是涉及到个人住房贷款的申请,也就是涉及到刚才我说的限贷政策,在前期自己要研究好到底是不是属于限购限贷的范围。付款以后我们就还房贷等着交房。房屋符合交付条件主要涉及到开发商要取得竣工验收、住宅质量保证书和住宅使用说明书这三个证件,取得这三个证件就符合交付条件。但是商品房交付使用时我们还是要注意验收的情况,一个是单项验收,单项验收是现在商品房必须要进行一个过程,就是每个房产、每一个楼盘都必须要通过各项单项的验收,最后做一个竣工验收的备案。单项验收有很多方面,规划、消防、节能、人防都涉及到。还有一个是综合验收,综合验收是根据城市房地产开发经营管理条例的规定,我们很多老百姓都住在一起的这种群体性的住宅小区的竣工验收,它的一个特殊的要求,不仅要单项的规划、消防等通过,还要城市规划设计条件要落实,要求配套设施和基础的公共设施要完全落实,比一般的商业用房验收更加严格。交房收房过程中还涉及到开发商给我们发入住通知以及我们去验房的阶段。关于验房的法律风险在后面的案例当中会提到,到底哪些情况下验房以后可以要求退房,哪些情况下是不可以要求退房,等下会讲到,这里暂时先不讲了。

    接下来我们来看看二手房的流程。二手房的流程需要注意的地方可能跟商品房有一定的区别。比如说我们在看房选房的阶段,我们需要明确这个二手房是否带租,这种情况很常见,我们去买房里面租户还没走呢,租户还在租房呢,这样的情况怎么处理?根据我们现在法律规定是有一个叫“买卖不破租赁”的原则,“买卖不破租赁”的原则,就是买这个房子,你作为买方也不能跟承租户解除合同,需要继续履行租赁合同,直到它的租赁合同期满。但是“买卖不破租赁”也是有例外的情形,“买房不破租赁”的例外情形主要是两种,一种是房屋在出租前已经设立了抵押权,因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的,一般来说现在有贷款都是先抵押给银行的,我取得房子以后我再租给别人。而作为承租户租了这个房子,如果买房人还不起银行的贷款,银行通过诉讼的途径实现抵押权将房屋过户到银行的名下,在这样的前提下,租户就没办法保证自己的承租权,因为银行的抵押权设定在承租权之前,银行在实现抵押权以后是可以跟你解除租赁合同,要你退租的,这是一种情形。还有一种情形出租前已经被人民法院查封的,这时候是一种法院的司法强制力。也可能银行抵押前就已经被起诉了,把这个房子查封了,但他不是一个抵押权人,只是一个普通债权人,但是起诉得早。查封了再去承租,这样租户的权益也没法得到保证。

    然后就涉及到查房验房阶段,跟开发商这边也是有所区别的。这些查房验房的行为一般来说中介机构会带着大家去做这件事,但是现在买房一般人也不会注意这块,其实还是比较重要的,看一下这个房屋是否存在抵押权,是否属于危房,是否有规划变更的情形。这个东西需要我们拿着不动产登记证到不动产登记机关,国土或者是房产档案馆去查它的详细信息,还不是基本信息,一般都需要本人持身份证,包括房屋所有权证、不动产权证去查询,这些信息对购房者来说还是比较重要的,特别是如果说这个房子已经抵押给别人,你签订这个合同在法律上面是合法的,双方如果自愿签订是合法的,但是因为别人已经设定抵押权了,到时候办理登记的时候就会存在问题的。是否属于危房,有些老小区的房子有墙体开裂情况,属于危房的话,价值应该有一个折扣,价值要降下来的。

然后到支付定金阶段,因为二手房主要是通过中介公司进行交易,这里主要讲两点,一个就是中介独家代理协议的问题,独家代理协议一般来说卖方将自己的房屋委托给中介公司的时候,中介公司要求签订一个协议,承诺在协议约定的期限内这个房子只委托给他一家中介来代理,这个协议的效力到底怎么样呢?对于这个协议,卖方在签字之前还是要考虑清楚的,独家代理有利有弊,要视情况而定。对于房东来说,选择一家公司作为代理比较省心,中介公司一般会给予一定中介费的优惠,在钥匙交给中介公司以后,由中介公司带领看房,自己不用操心了。但是独家代理协议也会有风险,一个是中介公司的可信度,如果说它跟你之间有矛盾,它把你这个房子捂盘捂在那里,不给你卖,你怎么办呢?这时候我们要单方违约解除独家代理协议,一般都有违约金的条款,如果中介公司不存在其他违法违约情形,我们作为卖家还要支付中介公司的一定的违约金,得不偿失。而且卖方跟中介公司签订了独家委托协议以后,再去委托另外的公司,可能还要向原先的中介公司承担相应的违约责任,存在一定的风险。

    第二,是定金的问题。定金它在《担保法》当中是一种明确的担保形式,可以分成很多种,比如说签约定金、履约定金。但是定金我们需要注意一个特别关键的环节,就是这两个字的写法,定金是确定的“定”,而不是订购的“订”,因为定金的法律效力在担保法里面明确只能有一种表述,不能有其他的表述,比如不能表述为违约金或者是损害赔偿,写成“订”也不行。因为根据定金法则,收受定金的一方违约的话,需要双倍返还定金的,支付定金一方如果违约的话,是需要赔偿定金的数额,但是如果写成其他的表述以后就不适用定金的法则,双倍赔偿包括单倍的返还都不涉及的,如果写成订或者是意向金或者是预付款,实际上作为收受定金的一方只承担返还的责任,不承担其他的违约责任。这个字很重要,如果约定了定金,定金的“定”字一定要写对。

    这个是付款阶段的流程,这里涉及到有争议性的法律问题不是太多,按照双方合同约定,及时将款项付到监管账户以后就可以达到交易了。

    后面主要讲一些典型的案例。先来讲讲限购限贷政策方面,经常发生的一些案例和它的处理方式。2016年的时候,杭州市西湖区人民法院处理了这么一个案子:谢某作为买方跟作为卖方的俞某和沈某、某中介公司作为居间方,签订了一个购房意向合同,约定谢某购买他们拥有的房屋,交易税费由谢某来承担,签订合同以后由他支付首付款,价格也比较高,当时有三百多万打到银行监管账户,尾款两百多万申请了商业贷款,签订购房意向合同以后,他们又约定在十天内签订杭州市房屋转让合同,就是二手房的转让合同。如果谢某没有如约签订杭州市房屋转让合同,他已经支付的定金就不予退还。他们是2016年10月22号签订了购房意向合同,10月28日,谢某给中介公司的人员发微信称,因客观原因房子买不成,对于他已经支付的定金想商量一下要求卖家返还。11月2号,卖方发微信给买方,你买的房屋已经到签订转让合同的最后期限了,因为你单方的原因导致没办法顺利签订的,违约责任由你来承担。这里就涉及到我刚才提到的时间点的问题,双方是10月22号签订的购房意向合同,11月9日杭州市出台了《关于进一步严格实施住房限购的通知》,将限购的政策进行了调整。对于谢某来说,到11月10日后,实际上已经买不了这个房子了,他是否构成违约呢?杭州市西湖区人民法院作出一个相应的判决:首先购买房屋是涉及到当事人自身利益重大的问题,根据国家一段时间内对房产交易的调控形势的分析,可以对这个交易方式进行一个合理的预期,从而适当安排交易的时间、价格。谢某辨称在10月22号签订合同之后,咨询了房管部门得到限购政策即将出台回复,所以他于10月27号向房屋出卖人表示不再购买,但是买卖双方约定在购房意向合同签订10天内签订正式的转让合同,在十天的期限以内是没有出台限购政策,刚才看到是11月9号才出台政策,也就是说购房意向合同签订是在限购政策之前,并且购房意向合同约定签订正式合同的时间也在限购之前,这个时候怎么处理呢,西湖区人民法院就认为如果你严格按照购房意向合同的约定,在11月1号签订了正式的杭州市房屋转让合同,不会受到限购政策的影响,正是因为你的违约行为,拖延了时间,导致之后出台了限购政策你没办法购房,在这样的情况下,预约合同无法继续履行的过错是在买方,也就是说谢某这边,他的行为已经构成违约了,卖家也就是俞某和沈某作为出卖人,并不赋有审查购房者购房资格的义务,在购买二手房和商品房的时候,买家应当是要明确自己属不属于限购限贷的范围,俞某和沈某没有任何违约的情形,法院判决要求谢某承担违约责任,他支付的定金不予退还。这个案例主要涉及到限购限贷政策的实施时间,它在买卖双方约定签订房屋转让合同之后,本来不会影响这个房屋转让合同的签订和履行,如果因为买受人的原因导致没有签订正式合同,应该由买受人来承担违约责任,同样的这个时候如果是卖家不来签订这个合同,导致限购政策出台后无法交易,卖家要承担相应的违约责任,如果是这个案子的话应该双倍返还定金。

    同样的限购限贷的案子在余杭区人民法院也有,这个案子跟刚才的案子有所区别。如果限购限贷政策出台在签订意向合同之前,买受人应当对自己是否属于限购限贷范围有一定的判断,不得以存在限购限贷政策为由要求解除合同,如果没办法履行合同,还是需要承担一定的违约责任。这个跟刚才的案例有一定的区别,刚才的案例不管你买方或是卖方,因为谁的原因导致后来的合同没有签订,这个人就要承担相应的违约责任。这个案例有所区别,限购限贷政策出来了,我作为买方不知道,还是跟人家签订了购房意向合同,最后转让合同签不了,没办法办理网签的手续,这样的情况下,违约责任是由买方来承担。法院现在对限购限贷政策的知晓义务和审查的义务主要是归到买方方面,就是以买方来承担为原则。

    原告认为他是因为政府政策的原因导致他无法继续履行购房意向书了,根据购房意向书的约定,各方均不承担违约责任,有时候确实有这样约定,政府政策的原因导致合同无法履行,双方都不承担违约责任,合同解除。但是这个政策是之前已经发布了,而不是你签了合同以后因为政策导致的没办法履行,因此还是要由买方来承担相应的违约责任。作为买房者需要对政策要有初步的了解和研究,毕竟现在网络也发达了,杭州市房管局会把这个政策第一时间发布在网络上的,大家如果要买房的话,还是需要注意一下。

    接下来这个案例跟刚才那个又有所区别。刚才两个案例一个是在之前,一个是在之后。这个案例虽然是在之后,但是因为限购限贷政策导致了首付款的提高,可以作为无法继续履行合同的原因,这个也是2016年11月9号,这个时候杭州的限购限贷政策出台比较多,这方面的案例在这段时间确实比较多的。买卖双方跟中介公司签订了一个居间的转让意向合同,约定了房屋相关的转让。合同签订以后,买方支付了购房意向金三万块钱,后来这个购房意向金转成定金的。另外查明买房人的户籍地是在浙江新昌的,他在浙江新昌已经有一套房屋了,2016年11月9号,就是他签订购房意向合同的当天,杭州市出台了房地产市场调控政策,就是刚才所说到的这个政策。对于居民家庭首次购买普通住房的商业性个人的住房贷款首付比例不低于三成,对于其他的申请个人住房贷款的,首付比例不低于四成,对于拥有一套住房且相应贷款尚未结清再次申请贷款首付比例不得低于六成,首付比例都是有相应的提高。因此原告认为他没有办法再继续支付房款了,拿不出这么多首付款,要求解除合同。

    法院审查认为这个买方他认为意向协议无法履行的原因是因为调控政策出台后首付比例的提高,他不能继续办理按揭贷款所致。卖方认为调控政策出台后协议还可以继续,买方只要多付一点首付款就可以了,不能以此为借口,不履行这个合同。法院认为因为杭州市限购政策的调控,买方已经拥有一套住房,贷款已经结清的居民,首付比例是四成,原告因此认为实际已经无法履行合同,他拿不出来剩余10%的款项,要求解除合同,法院是予以支持的,你签的合同时候说是30%,后来因为政策你必须要付40%,这个属于刚才第二个案例里面说的,这个是因为政策原因导致合同无法继续履行,因为政策出台以后提高了,你没法去办理贷款,这是法院支持的观点。

实际上这三个案例基本上已经可以包括现在争议性比较大的三个问题,就是政策出台是在之前、之后还是因为政策原因导致合同无法履行的三个问题。

还有一个大家可能比较关心的问题,就是现在涉及到的学区房的问题,学区房的价格在北京炒得特别特别高,包括北京现在学区房里面一个车位都要卖10万/平米,车位都是按平方来算价钱。我们杭州虽然说没有这么夸张,但是学区房的价值还是比较高的,特别是像西湖区的一些房产,有学区房的概念它的价格就比我们其它的,比如说钱江新城这边,或者是下沙那边高很多。涉及到学区房的问题主要就是涉及到开发商对学区房的承诺到底怎么样来履行,到底有没有办法来履行的问题,开发商在宣传广告中关于学区房的具体的承诺,一般原则上是视为邀约的。在签订合同时,如果说他在合同里面没有明确指定属于哪个学区,但是在房屋交付时被划入了指定的学区,作为开发商来说还是履行了邀约的。如果说最后他发出的邀约没有实现,也就是说我们实际上没办法入住这个学校,没有办法让子女就读这个学校,这样情况下开发商直接构成违约。

    有一个案例,就是王某跟宝龙的一个销售合同纠纷,2012年的时候,宝龙公司宣传他的楼盘是属于文海学区,因为当时这个楼盘所属的学区尚未确定,宝龙公司根据它所处位置有可能成为文海学区房的可能就宣传他是文海学区房,杭州市工商行政管理局对他发布违法广告行为责令限期改正,并作出罚款。2013年这个所谓学区房最后没有被划入文海学区的范围,而广告说明其属于学区房,楼盘周边的教育资源是属于相关设施的范畴,它的宣传对于业主购买房屋有重大影响,最后孩子没办法入住文海学校,开发商应该承担违约责任,根据业主的实际损失来支付相应的违约金,这是关于学区的概念。

    如果说学区房的承诺是不明确的,没有明确到底是属于哪个学区,实际上就不属于邀约,当时有个伍丰置业的案例,2013年4月5日签订了商品房买卖合同,在这个楼书里面宣传,还做了一个录取通知书,就是说恭喜您的孩子被文三街小学双名校成功录取,涵盖9年双名校教育系统这些幼儿园小学强势入驻,会有这些说法。但是当时签订房屋买卖合同的时候,幼儿园和这个小学还没有建造完成呢,只是它的一个说法,只是说有一个幼儿园和小学,但是这个小学还没有造完,都不知道是不是明确有这个地方,买方在签订合同的时候也知道这个小学和幼儿园都没造好,这个就不属于一个具体明确的条件,如果说开发商提出的广告里面说的学校是还没建成,是一个宣传策略、一个手段,不是一个实际有的东西,那么对于能否入学的宣传就不属于一个邀约,而是一个邀约邀请,违约责任就没办法承担,这是学区房另外一种相关的案例。

    最后一个是房屋交付的案例,这是大家比较关心,也是现在一个比较热点的问题。房屋交付后到底有哪些原因可以主张退房,哪些原因是不可以主张退房的,我们现在根据法律包括司法解释的观点,只有两种原因是可以主张退房的。第一,就是我们平时说的质量问题,是涉及到主体结构的问题,大梁、钢筋的质量问题。第二个是涉及到严重影响正常居住的问题。我们案例里面也有所提到。法院认为房屋虽然有一定的质量问题,但是这些质量问题不涉及到房屋主体结构的问题,也未影响正常居住使用,这样的房屋是没办法退房的,如果是逾期交付或者是维修的话,只是由开发商来负责维修。如果说房屋交付的质量问题已经严重影响正常居住使用了,即使不涉及大梁、钢筋这些的问题,也是可以由业主来主张退房的。这里的严重影响正常使用可能就需要一些专业的房屋鉴定机构、一些验房师来协助业主做一个相应的举证,主要是这两点的问题。今天时间有限,可能没办法就所有的问题都提到,大家可能都会有一些自己的个人问题,我们今天团队里面的其他律师也在,如果大家有什么问题可以单独咨询。

   

    主持人:今天感谢倪律师给大家作的讲座,讲座之后是倪律师他们整个团队都在这里,大家有什么问题可以做个别解答,其他四位律师在旁边的咨询室,如果有问题可以单独去咨询。谢谢大家!

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